2024年圣诞节，皮尔森（Pearson）和内森（Nathan）终于拿到了期盼已久的房产钥匙。
那是一栋17世纪的法国农舍，带着五座附属建筑和两公顷土地，坐落在法国偏南的一个小村子里。
买入价约6万8千英镑。
换算成英镑，在英格兰的大城市，这笔钱连一个停车位都未必能买得到。
消息传出去之后，英国媒体争相报道。
标题都差不多：英国人花不到7万英镑，买下了整座法国村庄。
听起来像是捡了大漏，对吗？
但故事还没完……
1.那栋农舍，连厕所都没有。
当时这栋房子的状况堪忧：
没有暖气，没有卫生间，屋顶状况未知，电路和水管系统几乎都要从头来过。
根据2026年法国翻新市场的最新数据，全面修缮一栋老旧石屋的费用，每平方米在900到1,500欧元之间。
如果是历史建筑或受保护区域的房产，还可能飙升到每平方米2,500欧元。
一栋100平方米的老农舍，仅翻新费用就可能高达15万到25万欧元，远超最初的购房价格。
俩人花了整整两年时间处理法语文件，然后才拿到钥匙。
他们在公证人办公室，坐在那里对着法语合同逐行\"点头微笑\"。
皮尔森后来说：\"我们的法语不太好，所以只能一直点头……\"
这一笑，笑得代价不小。
2.便宜的背后，往往是看不见的账单
这俩人的故事，并非个例。
近年来，英国各大媒体定期涌现出类似的\"大发现\"——某对夫妻在意大利花1欧元买下一套房，另一对在法国西南部花6万9千英镑拿下六栋古宅加两座谷仓。
更麻烦的是，法国的历史建筑保护规定极为严苛。
哪怕只是换一扇窗户，或者重新打磨外墙的石头，都可能需要向法国建筑遗产监管机构（Architecte des Bâtiments de France）申请许可。
有些买家买完才发现，自己根本没有权限按照想象改造房屋。
法国还没有类似英国的强制房屋检验制度。
在英国，买家通常会聘请专业测量师做结构评估报告，问题一目了然；
在法国，屋顶的隐患可能在签约之后才冒出来。
屋顶翻新在法国的费用，每平方米约150到350欧元，而这往往是第一个等着你的大坑。
买到了，却用不了。
翻得了，却翻不起。
这不是个别买家的不幸，而是海外买家进入陌生市场时，几乎必然遭遇的信息不对称。
3.英格兰市场，为什么更适合海外买家？
对比之下，英格兰的房产市场给海外买家提供的，是另一种截然不同的体验——透明，有规则，可预期。
先说产权。
英格兰的土地注册制度（HM Land Registry）成立于1862年，目前记录了全英格兰和威尔士超过2,700万套房产的产权信息，覆盖超过89%的土地面积。
每一笔成交价格都是公开数据，任何人都可以上Rightmove或直接查询Land Registry的历史成交记录。房子卖了多少钱，什么时间成交的，都清清楚楚。
这意味着你在英格兰谈价格，是有数据依据的，不是凭感觉猜。
对于不能飞来实地看盘的海外买家来说，这一点极其重要。
其次，英格兰对海外买家没有持有比例或国籍限制。
无论是中国公民、新加坡居民还是其他国家的投资者，都可以在英格兰全权持有房产，无需本地合伙人，无需设立特殊结构。
交易流程由律师（Solicitor）和测量师（Surveyor）共同把关，各自有独立的职业责任，不存在\"卖家律师兼任买家律师\"的利益冲突。
当然，进入英格兰市场，有一些成本是必须提前算清楚的。
按照2025年4月起执行的现行税率，海外买家须在标准税率基础上额外加收2%的非居民附加税。
如果同时购买的是出租房或第二套住宅，还需再加5%的附加物业税。
也就是说，部分情况下，海外买家的印花税附加税率合计可达7%，叠加在标准税率之上。
以一套40万英镑的出租房为例，海外买家总共需要缴纳约3万5千英镑的印花税。
这笔钱不是小数目，必须在预算规划阶段就算进去，绝对不能在合同签完之后才发现。
此外，律师费、测量师费、贷款安排费，以及持有期间的地租（Ground Rent，适用于Leasehold房产）、房产管理费（Service Charge）等，都是购房总成本的组成部分。
4.海外买家最省心的起点：选大开发商的新盘
现在来到问题的核心：一个身在中国、无法频繁飞来英格兰实地看房的投资者，应该怎么选房？
答案不是\"什么都别买，等到能亲自来\"。
答案是：从正规大开发商的新盘开始。
原因很简单——海外买家在二手房市场最难把握的，是\"看不见的部分\"。
一栋二手房的真实状况，往往需要到现场才能感受：
哪个区段正在城市重建，哪条街道的租客质量参差不齐，哪栋楼的外墙有待维修但还没被挂牌整改。
坐在国内的家里，这些信息几乎无从获取。
相比之下，新盘的信息透明得多。
英格兰主流大开发商是上市公司，受多重监管约束，项目资料公开，施工标准有据可查。
在质量保障方面，英格兰新建住宅普遍附带NHBC的Buildmark质量保证书。
这是英格兰最主流的新房保险机制，覆盖约80%的新建住宅。
保障分两个阶段：
头两年内，若出现工艺或材料问题，开发商有责任免费修缮；
第3年到第10年，由NHBC提供结构险，涵盖地基问题、屋顶主体结构等重大缺陷，且在开发商破产的情况下，买家的定金同样受到保护。
这份保障可以随房产转让，下一任买家同样享有剩余年限内的保障。
这对未来的转售价值，也是一个正面信号。
对于海外买家而言，新盘还有另一个实操层面的便利：
期房（Off-plan）阶段购买，通常只需支付10%的定金锁定价格，余款在交房时支付。
这意味着资金可以在等待交房的一两年内继续做其他配置，而不必一次性全部动用。
期间，开发商的客服团队通常备有针对海外买家的专属服务流程，协助对接律师、贷款经纪人和房产管理公司。
交房之后，委托专业的房产管理公司代为出租，整个流程对于身处海外的投资者来说，基本可以做到\"不在英国，也能管好英国房产\"。
5.选开发商，也要做功课
当然，选新盘不等于选什么都行。
开发商的体量和完工记录，是第一道筛选门槛。
大型上市开发商因为信披要求，其财务状况、项目进度都有公开渠道可查。相比之下，规模较小的本地开发商，虽然有时项目位置不错，但一旦出现资金问题，期房买家面临的风险就难以控制。
其次，新盘的Service Charge（房产管理费）条款值得细看。部分公寓项目的年度管理费较高，在计算出租净回报时，必须把这部分成本纳入。
第三，确认房产是Freehold（永久产权）还是Leasehold（租赁产权）。
大多数英格兰新建公寓是Leasehold。
目前国王演讲已明确，Leasehold改革持续推进，Commonhold（类似公寓共有产权）制度正式进入立法议程，这对持有公寓的投资者是一个中长期的积极信号——但在改革落地之前，购买Leasehold公寓仍需关注剩余年限和相关限制条款。
6.梦想没有错
皮尔森和内森当年的梦想，是想要一种更简单的生活。
这个愿望本身没有什么问题。
只是，在陌生的语言、陌生的法律体系、陌生的建筑工艺面前，\"便宜的购价\"变成了\"昂贵的学费\"。
那栋没有厕所的17世纪农舍，用一种相当真实的方式提醒了所有人：
总价低，不等于总成本低。
稳定可预期的市场，往往比\"天价捡漏\"更值钱。
ref：
https://www.knightfrank.co.uk/calculator/overseas-buyer-stamp-duty-calculator
https://www.loveproperty.com/gallerylist/468726/this-couple-bought-a-french-village-for-68000
https://www.youroverseashome.com/france/articles/buying-renovation-property-france/
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